Bien gérer les parties communes d’un immeuble en copropriété
Un appartement T2 à vendre à Quimper sera généralement situé dans un immeuble divisé en parties privatives et en parties communes dont certaines peuvent être à l’usage d’un seul copropriétaire. Le point sur les parties communes.
Que cache le terme « parties communes » ?
Pour reprendre la définition qui en est donnée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou, le cas échéant, de certains d’entre eux. » Une partie commune est partagée entre les copropriétaires de l’immeuble en termes d’usage et d’entretien. Typiquement, on retrouve dans les parties communes le hall d’entrée, les escaliers, les couloirs ou encore les ascenseurs.
Chacun des copropriétaires peut les utiliser et en disposer librement dans le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble. Les parties communes sont donc utilisables par tous les copropriétaires et leurs locataires et le règlement de copropriété en définit généralement les règles d’utilisation. Ils existent néanmoins des exceptions à cette règle et un copropriétaire peut se voir attribuer le droit de jouissance exclusive d’une partie commune.
Deux mots sur les parties communes à usage privatif
Certaines parties communes d’une copropriété peuvent être à usage privatif. Cela signifie que, bien que demeurant la propriété de tous, son usage est réservé à un seul copropriétaire. Cet usage privatif se justifie bien souvent par la situation matérielle de celles-ci et est souvent appelé “droit de jouissance exclusif”.
Cela concerne généralement l’usage d’un jardin, d’une terrasse ou d’une cour intérieure dont la jouissance exclusive doit être inscrite dans le règlement de copropriété ou résulter d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour être licite. Cette partie commune à usage privatif reste pour autant commune à la copropriété et ne devient pas la propriété du copropriétaire qui en a l’usage.
Il est donc possible d’y effectuer des aménagements de faible impact ou amovibles mais pas de réaliser de gros travaux sans obtenir au préalable l’accord de l’assemblée générale de la copropriété.
Qu’est-ce qu’un usage abusif des parties communes ?
En droit, un usage abusif est « un usage par lequel une personne exerce un droit de manière malicieuse, de mauvaise foi ou en vue de nuire à autrui ». L’usage abusif ne concerne que les parties communes d’un immeuble dont l’usage est défini dans le règlement de copropriété qui fera foi en cas de litige, notamment devant la justice.
Les désordres qui prennent source dans les parties privatives de l’immeuble sont considérés comme des nuisances ou des troubles de voisinage.
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