Comment faire la différence entre vétusté et dégradation lors de l’état des lieux de sortie ?

Si vous avez un appartement à vendre à Lorient en location, il faut au moment de l’état des lieux de sortie faire la différence entre usure normale et dégradation, qu’elle soit volontaire ou non.

 

Il existe bien une distinction dans la loi entre vétusté et dégradation mais celles-ci ne sont pas définies précisément. Ainsi, la loi Alur de 2016 a tenté de préciser la définition de la vétusté comme étant un « état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou d’un usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Mais concrètement cela n’apporte rien de plus que ce que l’on savait déjà.

 

La vétusté étant la dégradation d’un bien subséquente à l’usage normal de celui-ci, le locataire qui paie un loyer pour jouir d’un logement ne peut être tenu responsable de celle-ci et en faire les frais. Ainsi, la remise en état des éléments vétustes sont à la charge du bailleur à la fin du bail, que la location soit nue ou meublée.

 

La dégradation, quant à elle, et la remise en état qui s’impose est entièrement à la charge du locataire. Cette dégradation ne peut pas être assimilée à une usure normale du bien et des équipements et peut être aussi bien causée volontairement que par un manque de soin, voire même par inadvertance. Faute d’une définition juridique précise des deux cas de figure, la distinction entre vétusté et dégradation est parfois difficile à établir et peut faire l’objet d’un désaccord entre les parties.

 

La vétusté, pour être formalisée, nécessite que l’espérance de vie moyenne des différents équipements et travaux soit établie et évaluée en amont de la signature du bail. C’est donc un accord à l’amiable entre le bailleur et le locataire qui doit être si possible synthétisé dans un document contractuel pour éviter les contestations ultérieures : on parle de « grille de vétusté » – elle peut être annexée au bail.

 

Lorsqu’un locataire décide de quitter un logement, le propriétaire doit en être informé par celui-ci pour pouvoir fixer une date afin d’effectuer une vérification de l’état du logement qui prendra la forme d’un état des lieux de sortie. C’est lors de cet état des lieux que seront relevées les éventuelles dégradations qui seraient le fait du locataire. Le propriétaire bailleur peut déduire le montant des travaux correspondant du dépôt de garantie. Des devis ou factures de réparations ou d’achat des éléments endommagés devront être fournies au locataire pour justifier de cette retenue. 

 

La loi Alur énonce (nota : un contrat stipule – une loi énonce) qu’une grille de vétusté peut être annexée au bail dans la mesure où le bailleur et le locataire trouvent un accord sur le sujet. Elle ne prévoit pas de grille de vétusté « type » comme cela était envisagé.

Aussi, en l’absence de modèle, cette grille détermine de manière arbitraire et indicative l’usure normale des différents équipements et travaux et une durée de vie théorique d’usure par année est fixée.

Selon la durée d’utilisation du logement, le taux d’usure normale est estimée avec une période de franchise et est appliquée en réduction du montant des réparations qui sont à la charge du locataire.