Qu’est-ce qu’une SCPI et quelle rentabilité peut-on en attendre ?

Pour investir dans l’immobilier, il y a deux façons de procéder : acheter directement un bien, par exemple un appartement T2 à Quimper, ou acquérir des parts d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

 

Nées dans les années 60, les SCPI proposent aux investisseurs d’accéder au marché de l’immobilier via l’achat de parts sociales. Également appelées “pierre papier”, elles permettent à tous d’investir dans l’immobilier sans avoir obligatoirement des fonds importants à y consacrer et en s’abstrayant des soucis de gestion. De plus, les SCPI sont propriétaires d’un parc immobilier diversifié permettant la mutualisation des risques.

Le principe est simple : l’investisseur achète des parts de la SCPI qui elle-même acquiert des immeubles de rendement qui constitueront son parc immobilier. La SCPI percevra ainsi chaque mois des loyers et en reversera une partie aux actionnaires sous la forme de dividendes. Cependant, il existe un risque de perte en capital car celui-ci n’est aucunement garanti. 

De plus, il faut noter que la liquidité des parts de SCPI est supérieure à celle de l’immobilier « classique » mais reste généralement inférieure à celle des autres produits financiers.

Il existe deux types de SCPI :

• La SCPI à capital fixe : le gérant détermine la valeur du capital lors de la souscription. L’investisseur peut acheter des parts au moment de la constitution du capital ou durant les périodes d’augmentation de celui-ci. Le prix d’achat et de vente dépend de l’offre et de la demande (marché secondaire) ;

• SCPI à capital variable : l’investisseur peut acheter des parts à tout moment et le gérant doit investir tous les capitaux au fur et à mesure qu’il les perçoit avec un risque sur la qualité du patrimoine. La valeur des parts n’est pas déterminée par le marché mais par le gérant lui-même, impliquant par là même une plus grande stabilité.

Les SCPI peuvent également se classer dans deux grandes catégories : 

• Les SCPI de rendement, dont l’objectif est la distribution de dividendes et/ou la réalisation de plus-values immobilières, se constituent un parc immobilier basé sur des locaux commerciaux et des bureaux loués à des institutions publiques ou privées ou à des entreprises. Elles peuvent investir dans plusieurs types de biens et dans ce cas, il s’agit de SCPI diversifiées ;

• Les SCPI fiscales, dont l’objectif premier de permettre aux souscripteurs de bénéficier d’avantages fiscaux, possèdent un parc immobilier composé d’immeubles neufs ou à rénover dans le cadre d’un dispositif fiscal (Pinel ou Malraux). 

 

Il est plus que recommandé d’investir dans la durée dans ce type de SCPI car la revente du bien avant la fin de la durée de détention prévue entraîne l’annulation des avantages fiscaux, contraint au remboursement des réductions d’impôts perçues et peut de plus entraîner une décote importante.

 

Les SCPI sont des placements assez sûrs et relativement rémunérateurs dans un contexte de taux bas et de crise sanitaire. En termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI a été le suivant ces dernières années :

• 4,85 % en 2015 ;

• 4,63 % en 2016 ;

• 4,43 % en 2017 ;

• 4,35 % en 2018 ;

• 4,40 % en 2019 ;

• 4,18 % en 2020.